作者：霍志遠(yuǎn) 高立潤(rùn) 劉旭 王富貴

筆者梳理涉稅案例發(fā)現(xiàn)，部分物業(yè)企業(yè)存在預(yù)收物業(yè)費(fèi)收入確認(rèn)時(shí)間不準(zhǔn)確、不同服務(wù)項(xiàng)目適用稅率不準(zhǔn)確、隱匿部分收入未申報(bào)納稅等問(wèn)題，建議企業(yè)及時(shí)防范已經(jīng)出現(xiàn)和潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，莫將“小問(wèn)題”拖成“大毛病”。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2024—2029年居住物業(yè)行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》數(shù)據(jù)，2023年我國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模為6430.6億元，同比增長(zhǎng)4.54%。隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)和居民對(duì)高質(zhì)量生活的追求，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)需求不斷增長(zhǎng)。近期，筆者在梳理物業(yè)企業(yè)涉稅案例時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管部分物業(yè)企業(yè)涉稅問(wèn)題金額并不大，但具有一定的共性。筆者提醒物業(yè)企業(yè)，及時(shí)防范已經(jīng)出現(xiàn)和潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，莫將“小問(wèn)題”拖成“大毛病”。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1：預(yù)收物業(yè)費(fèi)，按收款時(shí)間確認(rèn)收入

◎典型案例◎

2023年12月，A物業(yè)公司收取張某繳納的2024年當(dāng)年所屬的物業(yè)費(fèi)2600元。在會(huì)計(jì)處理上，將張某繳納的物業(yè)費(fèi)計(jì)入2023年12月的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。2024年2月，A物業(yè)公司收取李某繳納的2023年當(dāng)年所屬的物業(yè)費(fèi)2800元，在會(huì)計(jì)處理上，將李某繳納的物業(yè)費(fèi)計(jì)入2024年2月的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

◎政策分析◎

企業(yè)所得稅方面，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。因此，A物業(yè)公司應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入，將張某繳納的物業(yè)費(fèi)2600元計(jì)入2024年?duì)I業(yè)收入，并計(jì)入2024年會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額和應(yīng)納稅所得額；將李某繳納的物業(yè)費(fèi)2800元計(jì)入2023年?duì)I業(yè)收入，并計(jì)入2023年的會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額和應(yīng)納稅所得額。

增值稅方面，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

本案例中，A物業(yè)公司如果與李某、張某簽署了物業(yè)合同或者協(xié)議，則應(yīng)于物業(yè)合同約定的付款時(shí)間確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)。假設(shè)合同約定每年物業(yè)費(fèi)付款時(shí)間為1月，那么A物業(yè)公司收取張某繳納的物業(yè)費(fèi)2600元，應(yīng)于2024年1月確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)；即便未收到李某應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)費(fèi)2800元，也應(yīng)于2023年1月確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)。

筆者提醒，假設(shè)A物業(yè)公司和李某、張某未簽訂合同，則A物業(yè)公司采取預(yù)收款方式預(yù)收取的物業(yè)費(fèi)，屬于在發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的款項(xiàng)，不屬于收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，不能按照預(yù)收款的時(shí)間確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，而是應(yīng)按照發(fā)生應(yīng)稅行為的時(shí)間，分期確認(rèn)銷(xiāo)售收入；先開(kāi)具發(fā)票的，于開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天確認(rèn)銷(xiāo)售收入。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2：不同服務(wù)項(xiàng)目，適用同一稅目

◎典型案例◎

B公司是一家物業(yè)管理公司，且為增值稅一般納稅人。B公司將取得的物業(yè)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)、園林綠化等收入項(xiàng)目，均歸集為物業(yè)管理收入，按照“現(xiàn)代服務(wù)—商務(wù)輔助服務(wù)—企業(yè)管理服務(wù)—物業(yè)管理”稅目，適用6%的稅率繳納增值稅。除上述業(yè)務(wù)外，B公司將產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有的一處公共配套設(shè)施對(duì)外出租給M公司，并將該筆租金收入歸集為物業(yè)管理收入，適用6%的稅率繳納增值稅。

◎政策分析◎

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1第三十九條規(guī)定，納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額；未分別核算的，從高適用稅率。根據(jù)《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》，物業(yè)服務(wù)屬于現(xiàn)代服務(wù)適用6%的稅率；裝修服務(wù)、園林綠化服務(wù)均屬于建筑服務(wù)，適用9%的稅率。

本案例中，B公司將提供的各種服務(wù)，統(tǒng)一按照“物業(yè)管理服務(wù)”稅目繳納增值稅的行為是錯(cuò)誤的。根據(jù)增值稅相關(guān)政策規(guī)定，B公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同服務(wù)類(lèi)型，適用相應(yīng)的稅目繳納稅款。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3：隱匿部分收入，未申報(bào)納稅

◎典型案例◎

C物業(yè)公司為增值稅小規(guī)模納稅人。2020年—2022年，C物業(yè)公司通過(guò)個(gè)人微信、支付寶及個(gè)人銀行收款碼，收取物業(yè)費(fèi)、各類(lèi)管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等收入共計(jì)500余萬(wàn)元。C物業(yè)公司未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)上述收入并繳納稅款。

◎政策分析◎

根據(jù)稅收征收管理法第六十三條規(guī)定，納稅人偽造、變?cè)臁㈦[匿、擅自銷(xiāo)毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，增值稅納稅人年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人登記。所稱(chēng)年應(yīng)稅銷(xiāo)售額，是指納稅人在連續(xù)不超過(guò)12個(gè)月或四個(gè)季度的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額，包括納稅申報(bào)銷(xiāo)售額、稽查查補(bǔ)銷(xiāo)售額、納稅評(píng)估調(diào)整銷(xiāo)售額。

也就是說(shuō)，C物業(yè)公司隱匿應(yīng)稅收入、進(jìn)行虛假納稅申報(bào)造成少繳稅款的行為屬于偷稅情形，應(yīng)補(bǔ)繳稅款、滯納金及罰款。另外，補(bǔ)充申報(bào)上述收入后，C物業(yè)公司如果有連續(xù)12個(gè)月或四個(gè)季度的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元的情況，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人登記。

值得注意的是，物業(yè)公司面向的業(yè)務(wù)對(duì)象主要為自然人，極易出現(xiàn)隱匿收入、虛假納稅申報(bào)的行為。筆者提醒，物業(yè)公司要注重涉稅合規(guī)管理，如實(shí)記載收入，將開(kāi)票項(xiàng)目和未開(kāi)票項(xiàng)目進(jìn)行分別核算，準(zhǔn)確申報(bào)全部涉稅收入，降低稅務(wù)行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在達(dá)到一般納稅人條件時(shí)，及時(shí)登記為一般納稅人。

（作者系中國(guó)稅務(wù)報(bào)社霍志遠(yuǎn)稅收宣傳工作室成員）