政策協(xié)同發(fā)力 提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心

苑德宇 吳婷婷

契稅、增值稅等多項(xiàng)稅收政策調(diào)整，直接減輕購(gòu)房者稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，將增強(qiáng)剛性和改善性需求群體的購(gòu)房意愿，激活住房消費(fèi)市場(chǎng)，有利于進(jìn)一步拉動(dòng)內(nèi)需，助力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

作為一攬子增量政策的重要組成部分，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于近日聯(lián)合發(fā)布契稅、增值稅等多項(xiàng)稅收政策調(diào)整，旨在多方面精準(zhǔn)降低房地產(chǎn)稅收成本，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

多項(xiàng)房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整優(yōu)化

降低購(gòu)房者稅負(fù)，支持居民剛性和改善性住房需求。此次調(diào)整加大了住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，進(jìn)一步放寬了增值稅免征條件。例如，將享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高至140平方米，并統(tǒng)一北京、上海、廣州、深圳4城的家庭第二套住房的契稅政策；在全國(guó)范圍內(nèi)，增值稅免征條件放寬至購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售等。這些舉措直接減輕了購(gòu)房者稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，降低了購(gòu)房成本，將增強(qiáng)剛性和改善性需求群體的購(gòu)房意愿，激活住房消費(fèi)市場(chǎng)，有利于進(jìn)一步拉動(dòng)內(nèi)需，助力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，穩(wěn)定行業(yè)供給。此次調(diào)整對(duì)土地增值稅預(yù)征率下限下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，東部地區(qū)、中部和東北地區(qū)、西部地區(qū)的預(yù)征率下限分別降至1.5%、1%、0.5%。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資困難和市場(chǎng)不確定性問題，企業(yè)資金鏈緊張。土地增值稅預(yù)征率下調(diào)將減輕房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)初期的資金壓力，保障項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。同時(shí)，這一舉措有助于穩(wěn)住地方政府的稅收和財(cái)政收入，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要支撐作用。

簡(jiǎn)化稅制結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)公平。此次調(diào)整取消了普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一了增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，使稅制結(jié)構(gòu)更加簡(jiǎn)化，減少由于住宅標(biāo)準(zhǔn)不同產(chǎn)生的適用優(yōu)惠政策的復(fù)雜性和不確定性，降低企業(yè)和購(gòu)房者稅收遵從成本，有助于提升市場(chǎng)交易活躍度和整體效率，為增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)公平性和透明度奠定了制度基礎(chǔ)。

發(fā)揮多領(lǐng)域、多層次政策協(xié)同作用

一攬子增量政策包括多項(xiàng)其他舉措，例如，下調(diào)購(gòu)房首付比例和房貸利率，取消限購(gòu)、限售、限價(jià)等限制性措施，降低存量房貸利率，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，以及推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款等，通過發(fā)揮多領(lǐng)域、多層次的政策協(xié)同作用，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖。

短期需求提振與中長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。一攬子增量政策堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧，從短期來看，降低首付比例、優(yōu)化存量房貸利率等政策，降低了購(gòu)房門檻，有利于激發(fā)剛性和改善性住房需求。契稅與增值稅減免政策進(jìn)一步降低了交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，有利于增強(qiáng)居民消費(fèi)意愿。同時(shí)，通過推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快城中村和危舊房改造，改善教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)，釋放城鄉(xiāng)住房消費(fèi)潛力，促進(jìn)需求增長(zhǎng)。從中長(zhǎng)期來看，“兩新”（新型基礎(chǔ)設(shè)施、新型城鎮(zhèn)化）與“兩重”（國(guó)家重大戰(zhàn)略、重點(diǎn)領(lǐng)域安全能力建設(shè)）項(xiàng)目的實(shí)施，將提升房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施水平，優(yōu)化區(qū)域發(fā)展格局，滿足多樣化住房需求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

聚焦提振市場(chǎng)信心與優(yōu)化預(yù)期管理。一攬子增量政策通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，為居民、企業(yè)和地方政府提供了明確的政策預(yù)期。在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，廣泛使用專項(xiàng)債券，進(jìn)一步盤活存量土地和房源，有效化解高庫(kù)存問題，為住房市場(chǎng)注入活力。“白名單”機(jī)制的擴(kuò)展和應(yīng)用，緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)壓力，促進(jìn)企業(yè)信用修復(fù)，保障了市場(chǎng)供給穩(wěn)定性。截至9月底，“白名單”項(xiàng)目已融資1.43萬億元，支持400余萬套住房順利交付，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。在資本市場(chǎng)方面，通過“股票增持再貸款”等政策工具，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的上市公司和主要股東提供貸款，分別支持其回購(gòu)和增持上市公司股票，增強(qiáng)了資本市場(chǎng)流動(dòng)性和穩(wěn)定性，有助于提振市場(chǎng)信心。

深化改革創(chuàng)新與優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。在政策實(shí)施過程中，注重通過深化改革和創(chuàng)新，為房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。在行政管理優(yōu)化方面，一攬子政策明確了規(guī)范行政執(zhí)法行為，杜絕亂罰款、亂查封現(xiàn)象，有助于營(yíng)造更加公平公正的法治化營(yíng)商環(huán)境；在審批流程方面，一攬子政策注重減少行政干預(yù)、優(yōu)化項(xiàng)目審批流程，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)一步提升市場(chǎng)運(yùn)行效率。這些舉措不僅回應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)行業(yè)的普遍關(guān)切，也通過改善整體營(yíng)商環(huán)境，進(jìn)一步釋放了經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力。

一攬子增量政策的短期效果已在提振市場(chǎng)信心、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等方面初步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，1月—10月全國(guó)新建商品房銷售面積、銷售額累計(jì)降幅比1月—9月分別收窄1.3個(gè)和1.8個(gè)百分點(diǎn)，其中10月當(dāng)月改善幅度之大，為今年以來的首次。一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比回升，部分熱點(diǎn)城市二手房交易顯著回暖。下一步，應(yīng)在確保政策落地的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)化政策協(xié)同、深化改革創(chuàng)新、優(yōu)化預(yù)期管理，確保政策傳導(dǎo)鏈條暢通，充分釋放經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。

（作者：苑德宇系對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)家對(duì)外開放研究院研究員；吳婷婷系對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院博士研究生）