在稅收實踐中，無論是稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅檢查還是企業(yè)本身的風(fēng)險自查，都離不開對稅務(wù)風(fēng)險個案的分析。本文通過一則風(fēng)險案例對企業(yè)易發(fā)的“共性”問題進(jìn)行深度解析，幫助企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)類似“癥狀”，并找出其內(nèi)在“病因”，為企業(yè)提供一次稅務(wù)“健康體檢”。

本期案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于契稅的相關(guān)問題

癥狀分析

A公司成立于2012年7月，注冊資本12000萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。2018年8月A公司以招拍掛方式取得一塊4000平米的國有土地使用權(quán)，合同約定土地出讓金金額為5000萬元，市政建設(shè)配套費160萬元。2018年10月A公司取得該土地使用權(quán)證，在開發(fā)中又發(fā)生拆遷補償款1000萬元，支付安置補助費400萬元。2019年8月，A公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整容積率，補繳土地出讓金1000萬元，由此增加市政建設(shè)配套費32萬元。

A公司的李會計進(jìn)行契稅納稅申報時，以土地出讓金5000萬元、市政建設(shè)配套費160萬元為契稅計稅依據(jù)繳納契稅206.4萬元。

病因確定：A公司在辦理土地使用權(quán)證后，又發(fā)生的屬于契稅計稅依據(jù)范圍內(nèi)的土地出讓金和相關(guān)費用，未按規(guī)定申報繳納契稅。

診斷意見

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

其中，“以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。”“以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。”

由上可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中支付的拆遷補償款 、安置補助費均應(yīng)作為成交價格的一部分，計入土地使用權(quán)的契稅計稅依據(jù)中。對于提高出讓合同約定的建筑容積率，增加建筑面積，補繳的土地出讓金及相應(yīng)增加的市政建設(shè)配套費也應(yīng)作為契稅的計稅依據(jù)繳納契稅。

在這個案例中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)會計人員因?qū)θ〉猛恋爻山粌r格的具體認(rèn)定政策理解有誤，沒有按照應(yīng)支付的金額計稅，且對于拿地后續(xù)發(fā)生的費用沒有及時申報納稅，導(dǎo)致出現(xiàn)少繳契稅的情況。

因此，A公司應(yīng)繳納的契稅計稅依據(jù)應(yīng)為土地出讓金5000萬元、市政建設(shè)配套費160萬元、拆遷補償款1000萬元、安置補助費400萬元、補繳的土地出讓金1000萬元、由此增加的市政建設(shè)配套費32萬元。

A公司應(yīng)繳納的契稅：（5000+160+1000+400+1000+32）×4% =303.68（萬元）。

最終結(jié)論：A公司契稅計稅依據(jù)7592萬元，應(yīng)繳納契稅303.68萬元，需補繳97.28萬元。

處方建議

該案例通過房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)咨詢，簡單歸納總結(jié)了易發(fā)的契稅問題。房地產(chǎn)企業(yè)契稅的計稅依據(jù)較為復(fù)雜，納稅人應(yīng)該明確：按照相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地證時，已經(jīng)征收契稅。但在實際開發(fā)過程中，可能存在后續(xù)發(fā)生拆遷補償費、安置補助費、增加容積率后補繳的土地出讓金及相應(yīng)增加的市政建設(shè)配套費等費用，按照契稅的計稅依據(jù)——應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益，要及時申報繳納。

其中還要注意一點，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2005〕436號）的規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。如果政府給企業(yè)減免了部分土地出讓金，也要按照合同約定的土地出讓金作為計稅依據(jù)。

企業(yè)在相關(guān)政策的把握運用上，必須做到全面細(xì)致。對于最新政策要及時學(xué)習(xí)，細(xì)致研究。如果遇到不確定的稅務(wù)問題應(yīng)及時咨詢稅務(wù)部門或者撥打12366納稅服務(wù)熱線，規(guī)范納稅行為，降低涉稅風(fēng)險。