作者：李玉旺

土地價值計入房產原值征收房產稅，是2010年底房產稅政策調整以來，企業經常遇到的涉稅業務。企業對房產原值計算的準確性，直接關系到房產稅的計稅基礎。當企業實際容積率大于0.5時，應當將全部土地價值計入房產原值計算房產稅。但是，山東省菏澤市一家大型制造企業A企業就沒有注意這一點，錯誤計算了房產稅，面臨較大的稅務風險。

癥狀：房產稅繳納不足

2012年9月，A企業通過競買出讓取得一宗土地，出讓單價為0.4萬元／平方米，面積為52505平方米，實際容積率為1.28，宗地上總建筑面積67206平方米。其中，辦公樓9層，建筑面積25528平方米，賬面房產原值3962萬元；廠房2層，建筑面積33659平方米，賬面房產原值3733萬元；倉庫1層，建筑面積8019平方米，賬面房產原值1226萬元。2016年5月，該經營場所建成驗收。

企業計提繳納房產稅時，將應稅辦公樓、廠房和倉庫一律按照建筑物對應的土地面積價值計入房產原值。其中，在開發土地發生的成本和費用已計入賬面房產原值的前提下，辦公樓計入的土地價值為25528÷9×0.4=1135（萬元），廠房為33659÷2×0.4=6732（萬元），倉庫為8019×0.4=3208（萬元）。并入相應的房產原值后，按照山東省計算房產稅時房產原值扣減30%的標準，A企業2016年6月～12月繳納房產稅（1135+3962+6732+3733+3208+1226）×（1-30%）×1.2%×7÷12=97.98（萬元）。稅務機關在納稅評估中發現，A企業房產稅繳納明顯不足。

診斷：房產原值計算錯誤

稅務機關發現，A企業在計算房產稅時，應稅辦公樓、廠房和倉庫等建筑物對應的土地以外的土地面積并未包括在房產原值內。

根據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”據此，稅務機關在征收企業房產稅時，會根據國土部門提供的宗地權屬資料，結合企業實際使用情況，引入宗地“容積率”的概念來判定計入房產原值的宗地價值。根據住房和城鄉建設部《關于印發〈建設用地容積率管理辦法〉的通知》（建規〔2012〕22號）及其他相關規定，容積率指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的地上總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。在稅收實踐中的容積率指實際容積率。

從A企業的占地情況來看，實際容積率為1.28，大于0.5，應當將企業該宗地的全部土地價值計入房產原值來計算房產稅。顯然，A企業在將土地價值計入房產原值計算時，對宗地、容積率和建筑面積等概念做了片面理解，僅將建筑物上下對應的土地面積價值計入房產原值，造成少繳房產稅的狀況。在隨后的納稅評估中，稅務機關對A企業該宗地的房產稅繳納做了調整，將A企業全部應稅宗地價值計入房產原值，即52505×0.4=21002（萬元），合計應稅房產原值為21002+3962+3733+1226=29923（萬元），A企業2016年實際應稅時間7個月，2016年應繳納房產稅29923×（1-30%）×1.2%×7÷12=146.62萬元，應補繳稅款48.64（萬元）。

處方：準確把握稅收法規

稅務機關經過調查發現，與A企業一樣錯誤計算房產原值的企業不在少數，很多企業對稅收法規中相關的概念理解不準確，往往從有利于自身的角度去理解，不能客觀的把握政策內容，造成很大的稅務風險。

因此，筆者建議企業，在將土地價值計入房產原值征收房產稅管理方面要充分掌握以下兩個關鍵點：一是地價應當包含在計征房產稅的房產原值當中，且該地價包括納稅人為取得土地使用權所支付價款、開發土地發生的成本和費用等。對買地建房的，應將有關地價結轉計入房產原值征繳房產稅。二是計入房產原值的土地價值是以宗地為單位，計算某一類型的應稅房產的房產稅時，其土地價值的計算，應以該類型應稅房產的建筑面積占同一宗地上的所有應稅房產建筑面積的比例確定。

同時，建議稅務機關強化對房產稅相關政策內容的培訓，幫助和督促企業準確理解政策、把握政策和執行政策，避免稅務風險。

（作者單位：山東省菏澤市地稅局）