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作者：袁英初 鄔國強 李璟
房地產業對拉動經濟增長，帶動相關行業發展發揮著重要作用。因其利潤高、資金流量大等行業特點，一直以來都是稅務風險防范的重點對象。近日，某房地產企業因藏匿、混淆收入和刻意增加支出引發稅務風險，從申請退稅100多萬元到最終補繳稅款1000多萬元。
癥狀：土地增值稅占比明顯偏低
A房地產企業于2009年開發一項房地產項目，截至2016年末，取得銷售收入7.8億元，繳納稅款近9000萬元。根據2017年A房地產企業向稅務機關提交的房產項目土地增值稅清算鑒證報告，該企業一直按照稅務機關規定的預征率預繳土地增值稅。自2010年9月房屋預售開始，到2016年底項目清算，A房地產企業共預繳土地增值稅703.55萬元，多繳稅款106.72萬元，該企業向稅務機關提出退稅申請。稅務人員發現，該企業出具的第三方鑒證報告疑點重重。從當地近幾年土地增值稅清算情況來看，絕大多數房地產項目清算時，土地增值稅占項目銷售收入比重都在2%以上，而A房地產開發項目已預繳土地增值稅占比僅為0.93%，相比其他房地產開發項目，稅負明顯偏低，很有可能存在少繳土地增值稅的稅務風險。
診斷：關聯交易隱匿真實收入
稅務人員在現場核實過程中發現，該項目中一處超市銷售價格為每平方米1500元，而當地其他房地產開發的商鋪銷售價格普遍在每平方米4000元以上，遠低于同期其他商鋪價格和該項目歷年商鋪銷售價格。除去超市面積過大、地理位置不佳等因素，銷售單價仍然偏低。稅務機關認為，A房地產企業可能存在內部交易或故意降低單價，隱匿收入問題。經調閱銷售合同，發現超市的銷售對象B正是該公司股東之一。根據《稅收征收管理法》第五十一條的規定，其銷售行為構成關聯交易，且銷售價格明顯偏低，需要調增銷售收入796.99萬元。
稅務人員通過仔細核對企業取得的土地成本、開發成本及費用、銷售記錄及合同等資料發現，A房地產企業除利用關聯交易刻意降低售價隱匿收入外，還存在大量違規列支、擴大列支行為。最終，經過重新核算該項目的收入與支出，計算出該房地產開發項目共應繳納土地增值稅稅額為1728.26萬元，扣除已申報繳納的土地增值稅703.55萬元，還應補繳土地增值稅1024.71萬元。
處方：規范企業財務核算管理
A房地產開發企業從申請退稅100余萬元到補稅1000余萬元，結果反差巨大。目前，不少房地產企業都普遍存在財務核算不規范的問題，由此導致的后果不僅是補繳稅款，甚至容易引發更大的稅務風險。因此，房地產企業要規范財務核算的管理，提高稅法遵從意識，合規申報和繳稅。
稅務機關對房地產企業開展土地增值稅清算時，需要把握幾個關鍵：是否存在收入核算不及時，對不需確權的儲藏室和車庫少計銷售收入；是否存在關聯交易行為，人為降低銷售價格，將房產、商鋪銷售給股東或利害關系人，達到避稅目的；是否隨意擴大扣除項目范圍，包括以票據遺失等理由用復印件重復列支費用，以尚未結算無法提供發票理由暫估列支費用，將不屬于扣除項目的支出計入扣除項目，增加扣除項目金額；是否將應列支開發費用的支出計入開發成本，以擴大加計扣除項目金額，達到少納稅目的；是否故意混淆不同開發項目，將應稅項目收入計入免征土地增值稅項目，逃避納稅。
（作者單位：江西省地稅局）