作者：徐文智 周向中

營改增全面實施以來，各項政策基本平穩落地。但實務中，由于房地產行業周期較長，一個項目從拿地、建設到銷售，有可能跨越一個或多個年度，不少企業對營改增過渡政策不甚了解，從而導致稅務風險。日前，房地產企業A公司就錯誤地把營改增之前預繳的營業稅，抵減營改增之后銷售商品房應納的增值稅，最終補繳稅款和滯納金1300萬元。

癥狀：長期未申報繳納增值稅

稅務人員利用自主開發的稅務風險分析系統，對A公司的財務報表、納稅申報表進行分析時，得到這樣的提示：A公司屬于不正常情況，存在不計、少計增值稅銷項稅額的風險。

根據系統提示，稅務人員借助“金三”系統進行分析，了解到A公司成立于2007年，于2014年9月建設完成唯一的房地產項目并開始銷售；2016年5月1日，營改增全面實施，A公司選擇簡易計稅辦法，按照5%的征收率計稅。但是，2016年5月~2017年9月，A公司都沒有申報繳納增值稅。

診斷：用營業稅抵減了增值稅

針對上述問題，稅務人員來到A公司，向公司財務人員了解情況。該財務人員解釋道，A公司的這一房地產項目預計總銷售額為24億元，從開始銷售到2016年4月30日（營改增之前），已在當地稅務部門預申報銷售額22.9億元，預繳營業稅1.1億元，其中已開具購房發票（辦理完房產過戶手續）的金額為11億元，剩余的11.9億元申報額需開具不征稅項目發票。2016年5月~12月，A公司開具不征稅項目發票5.4億元；2017年1月~9月，開具不征稅項目發票1.5億元；剩余的5億元還要繼續開具不征稅項目發票。因此，A公司從2016年5月~2017年9月都沒有申報繳納增值稅。

《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）規定，未發生銷售行為的不征稅項目，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形，其中包括銷售自行開發的房地產項目預收款。而使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”。該財務人員表示，公司依據上述規定開具不征稅項目發票，并認為可以“理所當然”地用已繳納的營業稅抵減應繳納的增值稅。

稅務人員現場查看企業經營數據發現，A公司于2016年5月~12月辦理了營改增之前完成銷售的39套房屋的退房手續，這些房屋此后重新完成銷售，但沒有辦理營業稅退稅，且繼續開具不征稅項目發票。此外，A公司其他的庫存商品被陸續銷售，辦理了房產過戶手續，并仍開具不征稅項目發票。顯然，交易完成后已不符合開具不征稅項目發票的條件，增值稅納稅義務已經發生。經統計，A公司自2016年5月~2017年9月實現增值稅應稅收入2.4億元，未申報納稅，并用預繳的營業稅抵減應納增值稅。

稅務人員告知企業相關人員，企業在營改增之前銷售商品房預繳的營業稅，應在符合條件的情況下辦理退稅。同時，根據規定，營改增之前繳納的營業稅，不能抵減營改增之后新銷售商品房應繳納的增值稅。最終，A公司補繳稅款和滯納金1300萬元。

處方：加強稅收政策學習

本案例中，A公司之所以發生稅務風險，主要原因在于企業對稅收政策的學習理解不到位，主觀上認為營業稅可以抵減增值稅，從而產生了嚴重偏差。因此，企業應積極主動參加稅收政策培訓，加強對政策的學習，準確把握政策變化。稅務機關也應借助智能信息系統，對納稅人的納稅申報表加強分析比對，發現異常應及時了解情況，做好政策宣傳輔導，幫助企業更好地防范涉稅風險。

（作者單位：國家稅務總局溫州市稅務局、國家稅務總局永嘉縣稅務局）