李欣 許蒙亞

對不少房地產開發企業來說，在企業所得稅申報過程中，無產權地下車位（非人防）的成本扣除是一項政策性強、技術要求高的涉稅事項，稍有不慎就易引發稅務風險。日前，A房地產開發公司（以下簡稱A公司）誤將無產權地下車位（非人防）成本一次性扣除，最終補繳企業所得稅300多萬元。

車庫租賃收入無相應資產入賬

稅務人員在對A公司進行稅務風險分析時發現，該公司開發的某小區已售罄，在公司財務報表和納稅申報表中，都有無產權地下車位（非人防）的長期租賃收入（20年租賃期），均按租金收入進行賬目處理和稅款申報。但在公司固定資產和相關賬戶中，未見地下車位相應的資產入賬記錄。

稅務人員初步判斷，A公司企業所得稅申報存在異常，可能存在多計支出的風險。企業很可能未將無產權地下車位（非人防）列入資產核算，未分期扣除相應的資產折舊費用，而是按照公共配套設施處理，將其開發成本在開發產品中一次性扣除。

不符合公共配套設施的條件

借助金稅三期系統，稅務人員了解到，A公司某小區項目于2018年完成建設且全部售罄，已交房使用。該項目地下車庫有非人防面積近1000平方米，因無法辦理產權證，A公司采取長期租賃（20年）的方式由業主使用，并就租金收入按照“經營租賃服務”項目繳納增值稅。但在公司的會計報表和企業所得稅年度納稅申報表上，均未看到A公司對這部分地下車位進行資產處理。

稅務人員核查發現，A公司簡單地按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號，以下簡稱31號文件）第三十三條的規定，對項目中不辦產權、對外長期租賃部分的地下非人防車位，作為公共配套設施，將相關的成本支出分攤給地上可售部分予以扣除。

實際上，房地產開發經營業務中，哪些項目可歸為公共配套設施，哪些成本可按項目可售面積分攤扣除，是有明確規定的。31號文件規定，計入公共配套設施費，專指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。同時對車位的處理作出特別規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

對照上述規定，對于A公司長期租賃的營利性地下車位，因其不符合公共配套設施的非營利性條件，應作為單獨的成本對象或企業資產予以核算，相應成本也不能作為公共配套設施支出在開發成本中一次性扣除，而應分期扣除相應的資產折舊費用。

經過稅務人員的耐心解釋，A公司作了納稅調增處理，補繳企業所得稅和滯納金300多萬元。

應用稅收規定不能以偏概全

本案中，A公司之所以發生稅務風險，主要原因在于沒有系統地學習稅法規定，對稅收政策的理解和執行比較片面，產生了嚴重偏差。

因此，建議企業積極主動地參加稅收政策培訓，準確把握政策變化。同時，企業可借助風險分析平臺，加強對財務報表、納稅申報表以及各稅種間的關聯分析，以及時發現異常情況，防范稅務風險。

（作者單位：國家稅務總局安徽省稅務局）