國家稅務總局浙江省稅務局關于土地增值稅征收管理若干問題的公告

為進一步規范我省（不含寧波，下同）土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）等規定，現就房地產開發項目的土地增值稅征管有關問題公告如下：

一、土地增值稅預征

（一）根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（2016年第70號）第一條規定，采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，按照以下方法計算預繳土地增值稅：應預繳土地增值稅=（預收款-應預繳增值稅稅款）×土地增值稅預征率

（二）采取非預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，按照以下方法計算預繳土地增值稅：應預繳土地增值稅＝銷售收入÷（1+增值稅適用稅率或者征收率）×土地增值稅預征率

（三）自清算受理所在季度的季初起，不再預繳土地增值稅。清算受理所在季度的季初至清算審核結束期間所發生的房地產轉讓收入，在清算審核結束后首個納稅期限內，按尾盤轉讓相關政策申報土地增值稅。

二、清算審核

 （一）對同一清算單位內包含不同類型房地產的，應按普通標準住宅和其他類型房地產分別核算增值額、增值率。在本公告發布之日后，主管稅務機關受理納稅人清算申報的項目應按本規定執行；在發布之日前，已受理但未出具清算審核結論的項目，納稅人可選擇按本規定執行。

（二）與轉讓房地產有關的稅金，根據國家稅務總局公告2016年第70號第三條第二項規定，如不能按清算單位準確計算的，則按該清算單位預繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除；如按上述方法仍無法按清算單位或房產類型準確歸集的，在不同清算單位之間按各清算單位應稅收入的占比計算分攤，在同一清算單位內不同房產類型之間按各房產類型應稅收入的占比計算分攤。

（三）主管稅務機關以納稅人提供的清算資料為依據出具的清算審核結論，原則上不再調整。

1.本公告發布之日起發出清算審核結論通知書的項目，符合下列情形之一的，自清算審核結論通知書送達之日起36個月內，納稅人可以書面申請調整重新計算土地增值稅清算稅額：

一是清算時已支付可扣除款項但未取得合法有效憑證，在清算后取得的；

二是清算時未支付可扣除款項，在清算后支付，并已取得合法有效憑證的。

2.納稅人符合上述情形擬申請調整清算稅額的，應當在清算審核期間出具專項報告，并報送主管稅務機關確認。未經主管稅務機關確認的，后續不予受理調整申請。對同一個清算單位申請調整清算稅額只允許一次。  

3.主管稅務機關應自受理納稅人書面申請之日起90日內完成調整審核。調整清算稅額時，不得改變原清算單位、征收方式和成本費用分攤方法。

（四）經清算稅額調整的項目，其自首次清算審核結束和調整審核結束期間已發生的尾盤申報稅額允許同步調整。

（五）上述調整稅額涉及補、退稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

本公告自發布之日起施行。《浙江省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的公告》（2015年第8號）第一條第二項第3目規定同時廢止。

 國家稅務總局浙江省稅務局

2024年11月12日 

關于《國家稅務總局浙江省稅務局關于土地增值稅征收管理若干問題的公告》的政策解讀

來源：國家稅務總局浙江省稅務局 

一、《公告》的出臺背景

為進一步規范全省（不含寧波，下同）土地增值稅征收管理，促進全省房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）等規定，國家稅務總局浙江省稅務局在充分調研和廣泛征求意見的基礎上，結合浙江實際，制定《國家稅務總局浙江省稅務局關于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（以下簡稱《公告》）。  

二、《公告》的主要內容

（一）關于土地增值稅預征

一是明確預繳土地增值稅計算方法。

《公告》規定采取預收款方式或非預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，分別按照“（預收款-應預繳增值稅稅款）×土地增值稅預征率”和“銷售收入÷（1+增值稅適用稅率或者征收率）×土地增值稅預征率”方法計算預繳土地增值稅，便于納稅人準確計算申報。預收款與非預收款兩種計稅方式的適用情形，不簡單等同于是否現房銷售，應當根據增值稅是否需要預繳進行判斷，如增值稅需要預繳，則適用第一種計稅方式；如增值稅無需預繳，則適用第二種計稅方式。

二是簡化清算受理后土地增值稅申報方式。

為進一步壓減納稅人申報和繳稅次數，提升納稅便利化水平，《公告》明確：

一是納稅人自清算受理所在季度的季初起，不再預繳土地增值稅。例如，甲房地產開發企業開發的A項目符合清算條件，并于2025年1月15日收到《土地增值稅清算受理通知書》，則納稅人從2025年1月1日起取得的轉讓房地產收入不再預繳土地增值稅；

二是清算受理所在季度的季初至清算審核結束期間所發生的房地產轉讓收入，在清算審核結束后首個納稅期限內，按尾盤轉讓相關政策申報土地增值稅。例如，主管稅務機關經審核后，甲企業于2025年3月15日收到《土地增值稅清算審核結論通知書》，則甲企業應在2025年4月征期內按尾盤轉讓相關政策申報2025年1月1日至3月31日期間所發生的房地產轉讓收入；如甲企業于2025年4月5日收到《土地增值稅清算審核結論通知書》，則甲企業應在2025年7月征期內按尾盤轉讓相關政策申報2025年1月1日至2025年6月30日期間所發生的房地產轉讓收入。  

（二）關于土地增值稅清算審核

一是統一清算單位房地產類型劃分。《公告》規定了對同一清算單位內包含不同類型房地產的，應按普通標準住宅和其他類型房地產分別核算增值額、增值率，即將全省分類型清算方法統一為“二分法”，分為普通標準住宅和除普通標準住宅以外的其他類型房地產。同時考慮政策平穩過渡，從有利于納稅人的角度出發，在《公告》發布之日前，已收到《土地增值稅清算受理通知書》，但未收到《土地增值稅清算審核結論通知書》的項目，納稅人可以選擇按本規定執行，也可按原清算受理時的方法執行。

 二是明確與轉讓房地產有關的稅金的扣除方法。《公告》明確了不能按清算單位或房地產類型準確歸集時稅金的扣除方法，先按預繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除，如仍無法準確歸集的，在不同清算單位之間按各清算單位應稅收入的占比計算分攤，在同一清算單位內不同房產類型之間按各房產類型應稅收入的占比計算分攤。

三是明確申請調整清算稅額情形。為確保稅收的公平與合理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定，《公告》明確了申請調整重新計算土地增值稅清算稅額相關事項： 

 1.適用項目。須為自本《公告》發布之日起發出《土地增值稅清算審核結論通知書》的項目。

2.申請時限。須在收到《土地增值稅清算審核結論通知書》之日起36個月內提出書面申請。

3.適用情形。共兩類，一類是清算時已支付可扣除款項但未取得合法有效憑證，在清算后取得的。另一類是清算時未支付可扣除款項，在清算后支付，并已取得合法有效憑證的，包括兩種情形：清算前未支付，且未取得合法有效憑證的，在清算后支付并取得合法有效憑證的；清算前未支付，但已取得合法有效憑證的，在清算后支付的。

4.申請程序。應當在清算審核期間出具專項報告，并報送主管稅務機關確認。未經主管稅務機關確認的，后續不予受理調整申請。

5.調整次數。對同一個清算單位申請調整清算稅額只允許一次。

6.審核時限。主管稅務機關應自受理納稅人書面申請之日起90日內完成調整審核。

7.分攤方法。調整清算稅額時，不得改變原清算單位、征收方式和成本費用分攤方法。

8.尾盤處理。經清算稅額調整的項目，其自首次清算審核結束和調整審核結束期間已發生的尾盤申報稅額允許同步調整。

9.補退稅額。調整涉及補、退稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

三、《公告》的施行日期 

《公告》自發布之日起施行。《浙江省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的公告》（2015年第8號）第一條第二項第3目規定同時廢止。