國(guó)家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告

為進(jìn)一步規(guī)范我省（不含寧波，下同）土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅征管有關(guān)問題公告如下：

一、土地增值稅預(yù)征

（一）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號(hào)）第一條規(guī)定，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法計(jì)算預(yù)繳土地增值稅：

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×土地增值稅預(yù)征率

（二）采取非預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法計(jì)算預(yù)繳土地增值稅：

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=銷售收入÷（1+增值稅適用稅率或者征收率）×土地增值稅預(yù)征率

（三）自清算受理所在季度的季初起，不再預(yù)繳土地增值稅。清算受理所在季度的季初至清算審核結(jié)束期間所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在清算審核結(jié)束后首個(gè)納稅期限內(nèi)，按尾盤轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策申報(bào)土地增值稅。

二、清算審核

（一）對(duì)同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)分別核算增值額、增值率。在本公告發(fā)布之日后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報(bào)的項(xiàng)目應(yīng)按本規(guī)定執(zhí)行；在發(fā)布之日前，已受理但未出具清算審核結(jié)論的項(xiàng)目，納稅人可選擇按本規(guī)定執(zhí)行。

（二）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)第三條第二項(xiàng)規(guī)定，如不能按清算單位準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算單位預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的附加稅費(fèi)扣除；如按上述方法仍無(wú)法按清算單位或房產(chǎn)類型準(zhǔn)確歸集的，在不同清算單位之間按各清算單位應(yīng)稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偅谕磺逅銌挝粌?nèi)不同房產(chǎn)類型之間按各房產(chǎn)類型應(yīng)稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)以納稅人提供的清算資料為依據(jù)出具的清算審核結(jié)論，原則上不再調(diào)整。

1.本公告發(fā)布之日起發(fā)出清算審核結(jié)論通知書的項(xiàng)目，符合下列情形之一的，自清算審核結(jié)論通知書送達(dá)之日起36個(gè)月內(nèi)，納稅人可以書面申請(qǐng)調(diào)整重新計(jì)算土地增值稅清算稅額：一是清算時(shí)已支付可扣除款項(xiàng)但未取得合法有效憑證，在清算后取得的；二是清算時(shí)未支付可扣除款項(xiàng)，在清算后支付，并已取得合法有效憑證的。

2.納稅人符合上述情形擬申請(qǐng)調(diào)整清算稅額的，應(yīng)當(dāng)在清算審核期間出具專項(xiàng)報(bào)告，并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。未經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的，后續(xù)不予受理調(diào)整申請(qǐng)。對(duì)同一個(gè)清算單位申請(qǐng)調(diào)整清算稅額只允許一次。

3.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人書面申請(qǐng)之日起90日內(nèi)完成調(diào)整審核。調(diào)整清算稅額時(shí)，不得改變?cè)逅銌挝?、征收方式和成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ā?/p>

（四）經(jīng)清算稅額調(diào)整的項(xiàng)目，其自首次清算審核結(jié)束和調(diào)整審核結(jié)束期間已發(fā)生的尾盤申報(bào)稅額允許同步調(diào)整。

（五）上述調(diào)整稅額涉及補(bǔ)、退稅的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

本公告自發(fā)布之日起施行?！墩憬〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告》（2015年第8號(hào)）第一條第二項(xiàng)第3目規(guī)定同時(shí)廢止。

國(guó)家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局

2024年11月12日

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告》的政策解讀

來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局

一、《公告》的出臺(tái)背景

為進(jìn)一步規(guī)范全省（不含寧波，下同）土地增值稅征收管理，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局在充分調(diào)研和廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合浙江實(shí)際，制定《國(guó)家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）。

二、《公告》的主要內(nèi)容

（一）關(guān)于土地增值稅預(yù)征

一是明確預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法。《公告》規(guī)定采取預(yù)收款方式或非預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，分別按照“（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×土地增值稅預(yù)征率”和“銷售收入÷（1+增值稅適用稅率或者征收率）×土地增值稅預(yù)征率”方法計(jì)算預(yù)繳土地增值稅，便于納稅人準(zhǔn)確計(jì)算申報(bào)。預(yù)收款與非預(yù)收款兩種計(jì)稅方式的適用情形，不簡(jiǎn)單等同于是否現(xiàn)房銷售，應(yīng)當(dāng)根據(jù)增值稅是否需要預(yù)繳進(jìn)行判斷，如增值稅需要預(yù)繳，則適用第一種計(jì)稅方式；如增值稅無(wú)需預(yù)繳，則適用第二種計(jì)稅方式。

二是簡(jiǎn)化清算受理后土地增值稅申報(bào)方式。為進(jìn)一步壓減納稅人申報(bào)和繳稅次數(shù)，提升納稅便利化水平，《公告》明確：一是納稅人自清算受理所在季度的季初起，不再預(yù)繳土地增值稅。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的A項(xiàng)目符合清算條件，并于2025年1月15日收到《土地增值稅清算受理通知書》，則納稅人從2025年1月1日起取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入不再預(yù)繳土地增值稅；二是清算受理所在季度的季初至清算審核結(jié)束期間所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在清算審核結(jié)束后首個(gè)納稅期限內(nèi)，按尾盤轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策申報(bào)土地增值稅。例如，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審核后，甲企業(yè)于2025年3月15日收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》，則甲企業(yè)應(yīng)在2025年4月征期內(nèi)按尾盤轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策申報(bào)2025年1月1日至3月31日期間所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；如甲企業(yè)于2025年4月5日收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》，則甲企業(yè)應(yīng)在2025年7月征期內(nèi)按尾盤轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策申報(bào)2025年1月1日至2025年6月30日期間所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

（二）關(guān)于土地增值稅清算審核

一是統(tǒng)一清算單位房地產(chǎn)類型劃分。《公告》規(guī)定了對(duì)同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)分別核算增值額、增值率，即將全省分類型清算方法統(tǒng)一為“二分法”，分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他類型房地產(chǎn)。同時(shí)考慮政策平穩(wěn)過渡，從有利于納稅人的角度出發(fā)，在《公告》發(fā)布之日前，已收到《土地增值稅清算受理通知書》，但未收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》的項(xiàng)目，納稅人可以選擇按本規(guī)定執(zhí)行，也可按原清算受理時(shí)的方法執(zhí)行。

二是明確與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的扣除方法。《公告》明確了不能按清算單位或房地產(chǎn)類型準(zhǔn)確歸集時(shí)稅金的扣除方法，先按預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的附加稅費(fèi)扣除，如仍無(wú)法準(zhǔn)確歸集的，在不同清算單位之間按各清算單位應(yīng)稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)?，在同一清算單位?nèi)不同房產(chǎn)類型之間按各房產(chǎn)類型應(yīng)稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

三是明確申請(qǐng)調(diào)整清算稅額情形。為確保稅收的公平與合理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，《公告》明確了申請(qǐng)調(diào)整重新計(jì)算土地增值稅清算稅額相關(guān)事項(xiàng)：

1.適用項(xiàng)目。須為自本《公告》發(fā)布之日起發(fā)出《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》的項(xiàng)目。

2.申請(qǐng)時(shí)限。須在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》之日起36個(gè)月內(nèi)提出書面申請(qǐng)。

3.適用情形。共兩類，一類是清算時(shí)已支付可扣除款項(xiàng)但未取得合法有效憑證，在清算后取得的。另一類是清算時(shí)未支付可扣除款項(xiàng)，在清算后支付，并已取得合法有效憑證的，包括兩種情形：清算前未支付，且未取得合法有效憑證的，在清算后支付并取得合法有效憑證的；清算前未支付，但已取得合法有效憑證的，在清算后支付的。

4.申請(qǐng)程序。應(yīng)當(dāng)在清算審核期間出具專項(xiàng)報(bào)告，并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。未經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的，后續(xù)不予受理調(diào)整申請(qǐng)。

5.調(diào)整次數(shù)。對(duì)同一個(gè)清算單位申請(qǐng)調(diào)整清算稅額只允許一次。

6.審核時(shí)限。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人書面申請(qǐng)之日起90日內(nèi)完成調(diào)整審核。

7.分?jǐn)偡椒?。調(diào)整清算稅額時(shí)，不得改變?cè)逅銌挝弧⒄魇辗绞胶统杀举M(fèi)用分?jǐn)偡椒ā?/p>

8.尾盤處理。經(jīng)清算稅額調(diào)整的項(xiàng)目，其自首次清算審核結(jié)束和調(diào)整審核結(jié)束期間已發(fā)生的尾盤申報(bào)稅額允許同步調(diào)整。

9.補(bǔ)退稅額。調(diào)整涉及補(bǔ)、退稅的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

三、《公告》的施行日期

《公告》自發(fā)布之日起施行?！墩憬〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告》（2015年第8號(hào)）第一條第二項(xiàng)第3目規(guī)定同時(shí)廢止。

四、解讀單位及解讀人

解讀單位：國(guó)家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局；

解讀人：林潔；

聯(lián)系電話：0571-87668783.