霍志遠 張晶 張士偉

隨著《住房租賃條例》施行，住房租賃活動將進一步規范，住房租賃企業應更加注意涉稅事項的處理，一方面充分享受稅收優惠，另一方面合規繳納應繳稅費。

增值稅和企業所得稅優惠

按照《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）的定義，住房租賃企業，是指以自有住房或者依法取得經營管理權的他人住房開展住房租賃經營業務的企業。住房租賃企業應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力。根據現行稅收政策規定，符合條件的住房租賃企業，可以享受增值稅和企業所得稅優惠。

增值稅方面，根據《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號，以下簡稱24號公告）規定，住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納住房租賃企業中的增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。與此同時，住房租賃企業若為增值稅小規模納稅人，對外出租住房月銷售額10萬元以下（含本數）的，免征增值稅，但不得開具增值稅專用發票。

企業所得稅方面，對從事國家非限制和禁止行業，且同時符合年度應納稅所得額不超過300萬元、從業人數不超過300人、資產總額不超過5000萬元等條件的住房租賃企業，2027年12月31日前可以享受小型微利企業所得稅優惠政策，即年度應納稅所得額不超過300萬元的部分，減按25%計入應納稅所得額，按20%的優惠稅率繳納企業所得稅。

房產稅等其他稅費優惠

根據現行稅收政策規定，符合條件的住房租賃企業，可以享受房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育附加等稅費優惠。

房產稅方面，根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）進一步明確，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

根據24號公告規定，對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。其中，住房的出租方——住房租賃企業為“企事業單位”，承租方為個人或專業化規模化住房租賃企業。具體來說，專業化規模化住房租賃企業的標準為：企業在開業報告或者備案城市內持有或者經營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區、直轄市住房城鄉建設部門會同同級財政、稅務部門，可根據租賃市場發展情況，對本地區全部或者部分城市在50%的幅度內下調標準。

住房租賃企業若為增值稅小規模納稅人、小型微利企業等，根據《財政部 稅務總局關于進一步支持小微企業和個體工商戶發展有關稅費政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第12號，以下簡稱12號公告）規定，2023年1月1日—2027年12月31日，可在依照24號公告適用4%稅率基礎上，再減半征收房產稅。

城鎮土地使用稅方面，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。住房租賃企業若為增值稅小規模納稅人、小型微利企業等，根據12號公告規定，2023年1月1日—2027年12月31日，可以減半征收城鎮土地使用稅；已依法享受其他定額或定率減免的，可疊加享受本項減半優惠。

同時，根據《中華人民共和國印花稅法》規定，住房租賃企業簽訂的租賃合同，應按照租金的1‰繳納印花稅。住房租賃企業若為增值稅小規模納稅人、小型微利企業等，根據12號公告規定，2023年1月1日—2027年12月31日，可以減半征收印花稅。根據12號公告規定，住房租賃企業若為增值稅小規模納稅人，2023年1月1日—2027年12月31日，減半征收城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。已依法享受印花稅、城市維護建設稅等其他優惠政策的，可疊加享受本項減半優惠。

住房租賃企業稅費計算

河北省石家莊市某區某住房租賃企業為增值稅一般納稅人。2025年1月，該企業將2015年購入的多套住宅出租給個人，該房屋購入時入賬價值為500萬元（與計稅基礎相同），建筑面積1000平方米，占地面積500平方米；該企業按20年折舊，估計凈殘值為0。雙方簽訂房屋租賃合同，月租金合計收入15萬元（含稅），租期1年。假設該企業全年無其他業務，符合小型微利企業條件，適用的城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加率為3%，地方教育附加率為2%，城鎮土地使用稅稅額為12元/平方米。假設該企業選擇簡易計稅方法。

增值稅方面，因出租住房為2015年取得，該企業每月應繳納增值稅150000÷（1＋5%）×1.5%＝2142.86（元）。

基于此，該企業每月應繳納城市維護建設稅2142.86×7%×50%＝75（元），每月應繳納教育費附加2142.86×3%×50%＝32.14（元），每月應繳納地方教育附加2142.86×2%×50%＝21.43（元）。

同時，該企業2025年1月應繳納印花稅150000÷（1＋5%）×12×1‰×50%＝857.14（元）。該企業每季度應繳納城鎮土地使用稅500÷4×12×50%＝750（元），每季度應繳納房產稅150000÷（1＋5%）×3×4%×50%＝8571.43（元）。

企業所得稅方面，在計算應納稅所得額時，與出租住房相關的合理支出，如房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、房屋維修費等可以在稅前扣除。該企業當年收入為150000÷（1＋5%）×12＝1714285.71（元）；可稅前扣除的金額為5000000÷20＋75×12+32.14×12+21.43×12＋857.14+750×4＋8571.43×4＝289685.7（元）；應納稅所得額＝1714285.71－289685.7＝1424600.01（元），即該企業2025年度符合小型微利企業標準，對年應納稅所得額不超過300萬元的部分，減按25%計入應納稅所得額，按20%稅率繳納；應納稅額為1424600.01×25%×20%＝71230（元）。

實務操作合規要求

24號公告在定義住房租賃企業的概念時，明確住房租賃企業是按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業。因此，住房租賃企業應該嚴格按照稅收法律法規及《條例》相關規定，及時、合規辦理各類涉稅業務。

根據《條例》規定，住房租賃企業應當自領取營業執照之日起30日內，向所在地縣級以上地方人民政府房產管理部門報送開業信息。住房租賃企業發布的住房地址、面積、租金等房源信息應當真實、準確、完整，在其經營場所、互聯網等不同渠道發布的房源信息應當一致，發布的房源圖片應當與實物房源一致，不得發布虛假或者誤導性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關重要信息。住房租賃企業應當建立健全住房租賃檔案，如實記錄租賃活動相關信息，并完善住房租賃信息查驗、內部審核等管理制度。

需要提醒的是，住房租賃企業在日常經營中應妥善保管與出租住房相關的各類憑證，如租賃合同、完稅憑證、房屋維修費發票等，以便在計算企業所得稅時能夠準確扣除各項合理支出，合規適用稅收政策。

（中國稅務報社霍志遠稅收宣傳工作室供稿。作者單位：國家稅務總局河北省稅務局、廊坊市稅務局、唐山市稅務局）

■鏈接

《住房租賃條例》主要內容

《住房租賃條例》共7章50條，主要規定了以下內容：

一是明確總體要求。強調住房租賃市場發展應當貫徹黨和國家路線方針政策、決策部署，堅持市場主導與政府引導相結合，鼓勵多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業化住房租賃企業。

二是規范出租承租活動。規定用于出租的住房應當符合建筑、消防等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康，非居住空間不得單獨出租用于居住；出租人和承租人應當實名簽訂住房租賃合同，以及出租人和承租人應當遵守的行為規范等。

三是規范住房租賃企業行為。規定住房租賃企業應當發布真實、準確、完整的房源信息，建立住房租賃檔案，健全內部管理制度；從事轉租經營的，按規定設立住房租賃資金監管賬戶。

四是規范經紀機構行為。規定住房租賃經紀機構發布房源信息前應當核對并記錄委托人的身份信息、住房權屬信息，實地查看房源并編制住房狀況說明書；對收費服務項目明碼標價。

五是強化監督管理。明確設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布租金水平信息；縣級以上地方人民政府房產管理部門應當會同有關部門和行業組織根據信用狀況對住房租賃企業及其從業人員等實施分級分類監管；行業組織應當加強行業自律管理。

六是嚴格責任追究。對出租人、承租人、住房租賃企業、住房租賃經紀機構以及政府有關部門工作人員的違法行為，分別規定了嚴格的法律責任。