本報記者 何爽 易敏敏通訊員 肖嫻

《住房租賃條例》自2025年9月15日起施行。如何將分布大街小巷的租賃交易納入規范管理，成為稅務部門面臨的重要課題。今年以來，國家稅務總局吉林市船營區稅務局探索打通信息壁壘，以“政策+數據”協同跨部門多維監管，強化閉環管理，對轄區287戶租賃企業實施全面排查，累計查補稅費317萬元，提升了租賃行業稅收監管的精準度。

“我們系統梳理了相關稅種政策要點，例如針對個人房東，重點講解個人所得稅匯算中租金收入的申報要求；針對企業主體，厘清增值稅中‘不動產租賃’與服務類項目在稅率上的差異；針對長租公寓，明確合同備案與房產稅計稅依據之間的對應關系。”船營區稅務局稅源管理三股負責人孫靜介紹。

據了解，該局通過建立跨稅種政策索引表，形成了涵蓋12類35項內容的政策適配清單。該清單以房屋租賃業務流程為主線，橫向覆蓋個人所得稅、增值稅、房產稅等核心政策，縱向貫穿稅務登記、合同備案、稅款繳納等各環節，為基層執法提供了清晰指引。

“運用政策適配清單，我們對近3年行業申報數據進行分析，發現當企業‘服務費/營業收入’比值超過一定標準時，增值稅稅負異常波動的概率高達83%。”孫靜說。

這一數據分析結果表明，租賃行業普遍存在“收入性質混淆”問題。具體來看，部分企業可能通過人為抬高“服務費”“管理費”等項目比例，將實質上的租金收入“包裝”成其他類型的收入，從而降低租金收入占比，達到少繳相關稅費的目的。

針對上述問題，該局對企業申報的租金收入與實際經營情況開展比對，設定了“服務費占比超過20%”的預警指標。一旦企業申報數據中非租金收入占比超過這一標準，系統將自動提示稅務人員關注，核實其業務實質與定價是否合理。

例如，系統預警顯示，某建材企業連續6個月服務費占比高達28%—32%。經核查合同、資金流水等資料，稅務人員發現該企業存在將房屋租賃與物業管理合并開票、拆分收入的行為，最終該企業依法補繳增值稅、房產稅合計23.6萬元。

“這一做法的推行，為我們有效識別利用費用拆分隱匿租金收入等異常情況提供了支撐，監管的準確性和效率均得到進一步提升。”吉林市船營區稅務局副局長孫知會說。

除了服務費占比異常之外，租賃交易因其隱蔽性常常導致租金收入核查困難。為此，該局建立“租金與水電費匹配分析”模型。通過將企業申報的租金收入與同區域、同類型企業的水電消耗平均水平進行比對，防范隱匿租金收入的風險。

近期在核查A家居企業時，稅務人員發現其“其他應收款—服務費”科目長期掛賬2600萬元，且與主營業務關聯度低。稅務人員結合《住房租賃條例》關于租金收入認定的相關規定，并參考水電消耗數據與行業標準的顯著偏離，迅速鎖定涉稅疑點。

針對租賃市場涉及面廣、專業性強的特點，該局整合住建部門的租賃合同備案信息、銀行資金流水及企業納稅申報數據，實現多方數據交叉驗證。

“過去獲取這類核心備案信息程序多、周期長。如今建立信息共享機制后，核查效率和質量都大幅提高。”孫靜說。通過租賃合同備案系統，稅務部門能夠調取企業名下物業的租賃合同及備案租金價格，以官方備案的“底賬”與企業自行申報數據進行對比，讓租金收入無從隱瞞。經整改，部分存在問題的企業依法補繳了稅款和滯納金，稅收漏洞得以堵塞，稅法遵從度也得到提升。

目前，船營區稅務局正致力于建設覆蓋更廣、維度更全的房屋租賃行業稅收風險指標庫，將市場監管、電力等更多部門數據納入參考，推動租賃行業持續規范健康發展。