胡雨晨 顧奕君

經營性房產租賃業態復雜多元，稅源隱蔽性強。國家稅務總局江陰市稅務局建立“稅智租”經營性房產租賃稅源精準監管機制，即通過破解轉租溢價、產權與使用分離等難題，精準定位稅源，有效提升了房產稅管理質效。截至9月底，該局已通過該機制補征房產稅超1億元。

21項數據及時預警稅源變動

房屋租賃市場狀態變化頻繁。為準確掌握房屋實際租賃狀態，稅務干部往往需要利用產權登記信息、租賃發票數據，并結合外部門提供的消防安全備案記錄以及用水用電等各類信息進行綜合研判。江陰市稅務局稅政三股副股長姚琛雁說：“若僅依賴納稅人自行申報，稅源信息存在滯后性與準確性的雙重風險。同時，外部數據的獲取需要多部門協作，查詢、歸集和分析的過程會耗費大量人力和時間，這使得計稅偏差難以及時發現。”

江陰市稅務局與住建、資規和應急管理等部門簽訂稅費協同共治合作備忘錄，集成不動產登記、租賃開票、消防安全、用電用水等21項數據，通過“數據清洗—異常標記—關聯建模”標準化流程，在確保數據質量的基礎上，形成動態更新的“租賃房產稅源數據庫”。

從各部門獲取的數據，讓稅務部門擁有了縱覽全景的視角和實時跟蹤的渠道，實現房產狀態“一鍵查詢”、稅源變動實時預警。

今年7月，經系統智能比對，該局發現一戶企業的關鍵信息存在明顯矛盾：擁有大面積廠房、水電消耗量較高，但半年來銷售開票金額極低，也無房屋租賃開票，隨即判斷其中可能有“隱身”稅源。結合實地核查，最后確認該企業確實將廠房出租。

據介紹，現在每處房產的租賃狀態、計稅依據都能通過數據指標實時校驗，稅務干部還利用這些數據形成租金水平異常率、轉租溢價偏離度等16個分析維度，精準識別稅源異常，讓稅源“隱身”問題得到有效解決。

“雙紅線”明晰商業地產轉租脈絡

因為僅首租環節征收房產稅，商業地產租賃中，存在以多層轉租、“陰陽合同”等方式少繳或不繳房產稅的情況。

“無論是首租環節申報價格明顯偏離市場水平，還是多層轉租存在異常價格差，出租方向下游開具的增值稅發票數據都能如實記錄這些異常。”江陰市稅務局稅政三股副股長顧雪君說。以此為突破口，江陰市稅務局利用增值稅開票信息，開發“轉租價差雙紅線預警指標”，穿透多層租賃關系，對首租價明顯低于市價或轉租溢價偏高的商業地產預警風險，以往發現難度較大的隱性問題線索逐漸浮出水面。

以不到400元的單價租入，低于同地段商鋪租金50%以上，卻以超過1000元的單價租出，高于租入單價176%——“雙紅線”幫助該局精準定位一處異常稅源。稅務干部調取相關租賃合同、上下游開票數據，進行比對分析，發現某商業地產企業通過關聯方虛增轉租環節，先以超低租金出租給關聯方，再由關聯方對外高價轉租，減少首租環節房產稅計稅依據，年計稅租金收入減少4000余萬元。得益于系統的風險預警，該局及時將此案件移交給上級稽查局辦理，最終該企業補繳房產稅427.6萬元。

據了解，江陰市稅務局已將全市各重點商業地產信息納入指標，涵蓋235條稅源，實現租賃環節全程記錄。目前，該局共鎖定12戶異常企業，發現轉租環節計稅依據不實、租金拆分少繳稅款、隱性租賃未申報等問題，補征房產稅2500萬元，進一步規范了企業租賃行為，促進了納稅人合規申報。

“健康檔案”優化工業地產稅源監管

為什么這家企業水電費消耗遠遠超過正常生產經營所需？經過案頭分析，江陰市稅務局懷疑某服裝科技公司可能存在“廠中廠”情況，未準確申報房產稅。

一個廠區大門，里面卻有兩家及以上生產經營單位。“廠中廠”是工業地產租賃的一種典型形態，產權方將廠房對外出租，本應按租金收入申報繳納房產稅，但實際申報時未如實披露出租情況，仍按金額較低的房產原值進行從價申報，導致實際繳納的稅金遠低于應納稅金。但受租賃時間跨度長、租賃方流動性大、交易金額起伏大等因素影響，稅務部門難以完全掌握稅源變動情況，成為房產稅監管痛點。

該局隨即向該企業發出《提示提醒函》，要求企業針對可能存在的出租房產行為開展自查自糾，并開展實地走訪。核查發現，企業確實在2022年—2024年將部分廠房陸續出租給多個主體。在稅務干部講清政策后，企業主動補充申報出租房產收入，補繳稅款21萬元。“自查補稅幫助企業規避了后續風險。”企業負責人對稅務部門的及時輔導表示感謝。

以此為契機，江陰市稅務局借力全市“廠中廠”安全生產專項整治，從外部門調取“廠中廠”清冊，逐戶摸清“廠中廠”的出租方、承租方信息、宗地及房屋涉稅基礎信息等要素，形成包括產權歸屬、租賃關系、能耗數據在內的每宗地塊“三維健康檔案”。截至目前，該局已成功將2.66億元隱匿租金納入計稅依據。

“我局依托‘租賃房產稅源數據庫’，對商業綜合體、工業園區實施‘一房一檔’‘一園一檔’管理，目前轉租業務申報收入同比增長37%。”江陰市稅務局副局長勇曉偉表示，下一步，該局將聚焦數據治理與跨部門協作，迭代升級智能分析功能，推動經營性房產租賃稅收治理從“被動堵漏”向“主動防控”轉型。